Как узаконить сделанную перепланировку квартиры в 2022

Что такое перепланировка

п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировку комнаты в многоквартирном доме определяет как модификацию существующей конфигурации с необходимостью впоследствии внести соответствующие корректировки в техпаспорт.

Понятие перепланировки может означать следующие виды работ:

• снос или перенос внутренних перегородок;
• установка новых дверей или перемещение существующих дверей в другое место;
• объединить или разграничить комнаты;
• перепланировка и перенос влажных зон (кухни, санузлы);
• увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, расположенных вне квартир (прихожая, лестница, тамбурные, холлы, лестницы и т д);
• перепланировка существующих тамбур.

ВАЖНЫЙ! В соответствии с п. 1.7.3 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. 170 «Об утверждении Правил технического функционирования жилищного фонда» категорически запрещается вносить изменения, тем или иным образом нарушающие права и ухудшающие жилищные условия других жителей. Нарушителей могут оштрафовать и даже заставить вернуть помещениям первоначальный вид.

Таким образом, невозможно увеличить площадь ванной за счет жилых помещений, объединить лоджию и комнату, утеплить полы с помощью центрального отопления, построить слишком большие антресоли, убрать вентиляционные каналы, объединить кухни, оборудованные газовыми плитами, с жилыми помещениями. Узаконить такую ​​перепланировку не получится.

Федеральное агентство печати /

Что является перепланировкой в квартире по законам?

Для лучшего понимания, какие изменения в квартире считаются перепланировкой, мы рассмотрим виды работ, которые проводятся по изменению конфигурации помещения. Итак, на момент перепланировки в квартире или нежилом помещении:

• демонтировать старые и возвести новые перегородки;
• прорезать отверстия в несущих и ненесущих стенах и перекрытиях для соединения помещений между собой;
• расширяет существующие проемы для окон и дверей;
• организовать / изменить дизайн пола в помещении.

Если говорить более конкретно о том, что такое перепланировка квартиры, стоит упомянуть следующие лечебные мероприятия:

• устройство или смена полов (формирование «напольного торта» в новостройке «с нуля» или, например, замена линолеума на ламинат);
• полный или частичный демонтаж ненесущих стен;
• закладывать, переносить или расширять порты;
• сборка внутренних перегородок;
• подключение ванной и туалета;
• разделение совмещенного санузла;
• увеличить / уменьшить / объединить комнаты;
• устройство или перенос ванной комнаты;
• перенос, расширение или уменьшение кухни;
• организация кухонной ниши;
• разборка или установка встроенного шкафа-купе (гардеробная, гардеробная, темная комната).

То есть, если вы решили объединить две квартиры между собой, сделать из квартиры-студии двухкомнатную квартиру, совмещать ванную и туалет в единой комнате с ее расширением в коридор, демонтировать подоконник для подключения балкона к на кухню или в комнату, то это те события, которые нужно включить в перепланировку квартиры.

Пример перепланировки квартиры с кабинетом (4), гостиной (2), гардеробной (7), прачечной (3) и передачей санузла (5).

В свою очередь реорганизация считается:

• снятие, разборка или установка дополнительных сантехнических систем (ванны, унитазы, биде, раковины и т д);
• перестановка печки;
• замена газовой плиты на электрическую;
• перенос инженерных сетей.

Любые работы по перепланировке / реконструкции должны проводиться на законных основаниях и только после согласования с органами, уполномоченными заниматься этими вопросами.

Виды перепланировок

«Оформление договора перепланировки напрямую зависит от того, как собственник планирует менять квартиру, — поясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала строительства, входят в соответствующий перечень».

Выделяют три группы действий, для выполнения которых требуется предварительное согласование (без него невозможно провести перепланировку):

• на реконструкцию;
• переподготовка;
• относящиеся к общему имуществу.

Давайте подробнее рассмотрим, какие типы вакансий входят в каждую из подгрупп.

Реконструкция:

• достройка нежилого помещения дополнительным инженерным, техническим или сантехническим оборудованием, а также его перенос с одновременной прокладкой новых сетей, необходимых для его нормальной эксплуатации;
• проведение ремонтных работ в домах, признанных культурным наследием.

Переподготовка:

• перенос и изменение границ заболоченных территорий (ванные, кухни, кухонные ниши);
• работа с несущими стенами, в том числе организация в них новых проемов;
• организация проемов в этажах, а также в стенах между квартирами с изменением их границ;
• прокладка проемов в несущих конструкциях и чердаках;
• вскрытие и модификация полов в старых домах с деревянными перекрытиями, а также модификация существующих в них перегородок;
• монтаж или демонтаж лестниц, пандусов, подиумов;
• возведение перегородок, увеличивающих максимально допустимую нагрузку на несущие конструкции;
• обустройство антресоли, если ее площадь составляет более 40% площади помещения, где ее планируется построить;
• перепланировка в домах, признанных культурным достоянием.

Работы, относящиеся к общему имуществу и / или его архитектурному аспекту

• любые действия, связанные с открытием окон и дверей в наружных стенах и крышах (организовать новые, дополнить существующие или изменить их внешний вид), даже если эти преобразования не уменьшают несущую способность конструкций;
• организация и остекление навесов на крышах кондоминиумов, отопительное, техническое и сантехническое оборудование;
• устройство коридоров, лестниц, аркад (в том числе с крышами) без фундамента в помещениях, расположенных на цокольном и первом этажах, в границах территорий общего пользования;
• оборудовать балконы и лоджии на первых этажах без закладки фундамента;
• установка каминов;
• расположение воздуховодов на фасадах;
• другие действия, влияющие на право собственности на общий дом и связанные с изменением архитектурного облика здания.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже с договором социальной аренды, возвела к квартире две пристройки, увеличив ее площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований пожарной безопасности и соответствовало требованиям технических регламентов, действующих на территории Российской Федерации. Однако местное самоуправление отказало в сохранении квартиры в реконструированном состоянии, и спор был передан в суд.

Первая инстанция, а затем и Апелляционный суд удовлетворили исковые требования жителей квартиры. Судьи установили, что возведенные пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Следовательно, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ суды разрешили оставить помещение в реконструированном виде.

Верховный суд РФ, в котором муниципалитет подал кассационную жалобу, не согласился с выводами первых двух судов. В ВС РФ отметили, что пристройка возведена на земельном участке, находящемся в общей собственности МКД. Помещение с отдельным входом с монолитного железобетонного фундамента с кирпичными стенами по периметру и кровлей. Эта конструкция изменила площадь квартиры, а также увеличила общую собственность МКД за счет новых ограждающих конструкций.

В ВС РФ указали, что для проведения такой реконструкции при смене долевой собственности на дом необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ТК РФ). Истцы не обращались в УСС.

Также важным для суда было использование без согласия УСС земли, входящей в общую собственность МКД. Пристройка квартиры первого этажа без получения согласия на ее использование может быть признана незаконным строительством в силу ст. 222 ГК РФ.

Суды первой и апелляционной инстанций не учли эти обстоятельства, поэтому военные РФ направили дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Владелец решил создать в своей квартире офис. Органом МСУ выдано разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и на переоборудование в соответствии с представленным проектом. Однако хозяин квартиры провел реконструкцию: появился второй этаж, что значительно увеличило общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому субъект МСУ отказался оформить акт о сдаче помещения в эксплуатацию. Владелец не согласился с этим решением и обратился в суд.

Первая степень не поддержала истца, подтвердив позицию муниципального образования: результат работ не соответствует проектной документации, которая не предусматривала реконструкцию помещений и элементов кондоминиума и пристройку второй пол. Вопрос о реорганизации на общем собрании собственников не поднимался. Истец своими действиями нарушил права третьих лиц, так как произвольно увеличил свою долю в праве общей собственности общего имущества.

Апелляционный суд отменил это решение, указав, что владелец может оставить переоборудованное помещение себе. Выполняемая работа не создает угроз жизни и здоровью других людей, не нарушает их права и интересы. Важным аргументом в пользу вынесения судом решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешением в орган местного самоуправления.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Вооруженные Силы РФ, которая согласилась с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и местного самоуправления на реконструкцию. Работы, проведенные в нежилом помещении, изменили параметры площади бывшей квартиры и долевой собственности МКД.

Судья пояснил, что в соответствии с п. 26 Постановления Пленума ВС РФ №. 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации No. 22 от 29 апреля 2010 г отсутствие разрешения на самовольное строительство не может быть основанием для отказа в заявлении о признании права собственности на это здание. Необходимо установить, отказало ли МСУ в выдаче разрешений на законных основаниях.

Поскольку истец не обращался к муниципалитету за разрешением на реконструкцию помещения с изменением элементов МКД, ВС РФ отменили определение апелляционной жалобы и решили повторно рассмотреть апелляционную жалобу.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

Для проведения работ по изменению характеристик помещения или даже всего кондоминиума собственник должен предварительно получить согласие общего собрания собственников, компрометирующих общее имущество (п. 4 ч. 1 ст. 36 ТК РФ).

уменьшение или увеличение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ТК РФ). Это правило распространяется на реконструкцию, реорганизацию и перепланировку, на использование части придомовой территории, когда к помещению собственника присоединяется часть общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ТК РФ).

Помимо согласия ОСС, на перепланировку или реконструкцию помещений в многоквартирном доме собственник должен получить разрешение органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ТК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их выполнения. Суд должен установить, что изменения в помещении не ущемляют права других жителей МКД и не представляют угрозы для их жизни и здоровья (ч. 4 ст. 29 ТК РФ). В противном случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние в соответствии с технической документацией (ч. 3 ст. 29 ТК РФ).

Разберем несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы приведения помещения после перепланировки, реконструкции и реконструкции по паспорту.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в иске о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратился в органы местного самоуправления с заявлением о получении документов на уже проведенную реорганизацию помещения. Муниципалитет отказал в выдаче разрешения. Хозяин обратился в суд.

Первая степень и апелляционная жалоба признали право истца на сохранение квартиры в реконструированном виде, учитывая, что видоизмененная жилая площадь соответствует требованиям СП-54, не нарушает права соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд Российской Федерации. Верховный суд РФ отметил, что суды не учли существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых домах запрещается размещать ванные и туалеты над жилыми комнатами и кухнями. Отказ в выдаче разрешения на реконструкцию, выданного органом местного самоуправления истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

При осмотре и осмотре жилого помещения было установлено, что после переноса перегородок площадь кухни и санузла увеличилась. Поскольку квартира актера находится на четвертом этаже, делу было крайне важно уточнить, в каких комнатах на третьем этаже после ремонта расположены кухня и санузел.

Суд первой и апелляционной инстанций не учел это при принятии решений. Военные РФ отправили дело на рассмотрение.