- Перепланировка балкона в комнату
- Является ли перепланировкой застекление балкона
- Согласование перепланировки лоджии
- Разрешение на перепланировку лоджии
- Проект перепланировки лоджии
- Незаконная перепланировка лоджии
- Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона
- Лоджия с путями эвакуации
- Виды работ не требующие согласования
- К каким выводам пришли районный и краевой суды
- Перепланировка балкона в кухню
- Расширение балкона — переустройство или перепланировка?
- Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?
- Что разрешено и запрещено при перепланировке лоджии?
- Кухня на лоджии
- Перепланировка лоджии в комнату
- Утепление и остекление лоджии
- Утепление балкона: перепланировка
- Перепланировка балкона в панельном доме
- Виды перепланировок
- Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?
- Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов
Перепланировка балкона в комнату
Жилищный кодекс РФ разрешает пристроить балкон к жилому помещению. Но только частично. Если при включении в общее пространство лоджии с хорошей изоляцией действительно можно обойтись без дополнительных перегородок, то балкон необходимо отделить раздвижными дверями или стеклопакетами — двух- или трехкамерными. При этом двери-перегородки должны закрываться достаточно плотно, чтобы снизить теплопотери, ведь идеально утеплить балкон невозможно — на опорной плите будут сильные перегрузки.
в высотке невозможно полностью снести внешнюю стену даже в случае лоджии, не говоря уже о балконе. Полный демонтаж оконного проема там тоже нереален.
Однако при правильном оборудовании раздвижных перегородок можно значительно расширить небольшое помещение за счет балконного пространства.
В действующих нормативных документах указаны ограничения на перепланировочные работы с внешними элементами здания:
- снос подоконника, который является частью фасада многоэтажного дома;
- перенести отопительные приборы на территорию балкона или лоджии;
- соединить балконную часть и комнату без установки дополнительных дверей, чтобы предотвратить проникновение холодного воздуха;
- снятие балконного подоконника как конструктивного элемента несущей плиты.
Если после косметического ремонта расстояние от стены до конца балкона будет менее 1,2 метра, перепланировка не согласовывается.
Но самые важные моменты, которые учитываются при создании проекта, — это сохранение конструктивных параметров балконного пространства и предыдущая нагрузка на бетонное основание конструкции и фасад здания.
Что можно расположить в зоне балкона:
- Рабочее место или мини-офис.
- Гостиный уголок с небольшими креслами.
- Шкафчики для хранения предметов домашнего обихода.
Главное, чтобы все устанавливаемые элементы не были слишком тяжелыми, чтобы не перегружать опорную плиту.
Хозяину квартиры, желающему пристроить к жилому пространству лоджию или балкон, следует внимательно изучить проектную документацию, со всех сторон оценить ситуацию, определить вероятные трудности и продумать дизайн общего пространства.
Является ли перепланировкой застекление балкона
Остекление балкона или лоджии часто считается довольно спорным вопросом. Остекление приводит к увеличению веса всей конструкции здания, поэтому требуется разрешение.
При наличии планового остекления при разработке строительного проекта собственнику квартиры не нужно будет оформлять разрешение. Если этот вид перепланировки не был учтен при строительстве, то нельзя не согласовывать строительные действия.
В некоторых случаях полировать лоджию не получится, а самовольные работы могут повлечь не только административные штрафы, но и демонтаж за свой счет. Это произойдет в случае самовольного остекления лоджий, которые встречаются в домах, представляющих культурно-историческую ценность.
Согласование перепланировки лоджии
Порядок согласования перепланировки подробно описан в жилищном законодательстве и местных нормативных актах. По их словам, заявитель подает определенный пакет документов в муниципальные органы, которые проводят согласование.
Разрешение на перепланировку лоджии
В Москве жилищная инспекция занимается проектированием ремонта. Для получения его разрешения на объединение лоджии с комнатой или кухней, через портал городских служб Мэра Москвы, заявление от собственника, документ о праве собственности, свидетельство о регистрации квартиры, технический отчет на состояние конструкций и возможность перепланировки и проектирования с теплотехническим расчетом и новыми дизайнерскими решениями.
Проект перепланировки лоджии и кухни, фото.
А потом наступает период ожидания. В течение 20-30 дней жилищная инспекция примет решение. И если проект полностью соответствует всем действующим нормам, строительным нормам и санитарным нормам, собственнику будет разрешено провести перепланировку с совмещением лоджии и комнаты (кухни).
На завершающем этапе согласования совмещения лоджии с кухней или комнатой перепланировка представляется в комиссию, и БТИ на основании акта сдачи-приемки вносит все изменения, внесенные в учетно-техническую документацию. Более подробно весь процесс мы описали в статье «Как договориться о перепланировке квартиры в Москве».
Проект перепланировки лоджии
Договориться о перепланировке лоджии с заменой пристенной части подоконника на «французское» остекление по эскизу не удастся, так как оно относится к разряду сложных. Необходимая проектная документация, состоящая из технического заключения, проекта перепланировки и теплотехнического расчета. Проектная документация должна быть подготовлена организацией с одобрения СРО.
Работа начинается с технического осмотра конструкции. По его результатам составляется техническое заключение, в котором отражается оценка состояния и работоспособности конструктивных элементов дома и инженерных систем.
С учетом выводов и рекомендаций технического заключения составляется проект перепланировки лоджии, включающий чертежи со всеми планируемыми изменениями помещения относительно плана БТИ. Кроме того, при согласовании перепланировки лоджии обязательно наличие расчета теплопотерь (теплотехнический расчет).
Пример теплотехнического расчета (фото)
Незаконная перепланировка лоджии
Нередки случаи, когда перепланировка лоджии проводится незаконно, то есть без утвержденной проектной документации и разрешения надзорного органа. За несогласованную переработку Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрен штраф.
Однако санкции — не единственный способ наказать хозяина за самовольную перестройку квартиры.
Если выполненные работы не угрожают надежности и устойчивости здания и полностью соответствуют многочисленным существующим строительным и санитарным нормам, собственник помещения должен будет их узаконить на основании технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки.
Перепланировка, проведенная без разрешения и с нарушением строительных норм, не может быть узаконена, поэтому владелец будет обязан вернуть план квартиры в исходное состояние. А это значит, что произведенный ремонт придется переделывать.
Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации, перепланировать лоджию в квартире строго по проекту после получения разрешения от Мосжилинспекции.
Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона
- устранение блока подоконника, являющегося частью фасада дома;
- перенос радиатора отопления с разобранной стены на балкон;
- перепланировка, в результате которой ширина между стеной и торцом балкона будет меньше 1,2 м;
- демонтаж балконного подоконника, входящего в состав конструкции балконной плиты;
- нарушение строительных и санитарных норм, правил пожарной безопасности;
- увеличение нагрузки на несущие конструкции, превышающей допустимые значения (тяжелые материалы перегородок, размещение дополнительного оборудования, балконная стяжка и т д).
Лоджия с путями эвакуации
В некоторых домах внешние помещения соседних квартир отделены перегородкой, служащей выходом для эвакуации в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Запрещается закрывать этот раздел или блокировать доступ к нему. Эта перегородка относится к собственности общего дома и это важно учитывать при строительстве лоджии.
Пример путей эвакуации на лоджии:
В проектировании некоторых жилых домов на квартирных лоджиях предусмотрены пути эвакуации между этажами. Для этого в перекрытиях делают люки, а на зону лоджии монтируют металлические лестницы. Категорически запрещается демонтировать конструкции путей эвакуации, закрывать их, перекрывать им свободный доступ.
Пути эвакуации на лоджию подлежат контролю надзорных органов, которые вправе требовать их восстановления за счет собственника помещения.
Виды работ не требующие согласования
- Смена напольных покрытий, если речь не идет о заливке цементной стяжки;
- Перенести газовую плиту, кухонную мойку внутрь кухни;
- Изменение расположения розеток.
- Перечисленные незначительные изменения проекта не нуждаются в согласовании, если они не изменяют инженерные конструкции.
К каким выводам пришли районный и краевой суды
Процесс начался с Октябрьского районного суда города Краснодара, который защитил женщину. Суд оперировал экспертными заключениями и тем фактом, что истец не представил доказательств нарушения своих прав.
Актер не сдался и подал апелляцию в Краснодарский краевой суд. Суд назначил новую экспертизу, результаты которой подтвердили, что переделка не нарушает конструктивных особенностей здания и соответствует действующим нормам и правилам — не может нанести вред жизни и здоровью людей. Кроме того, 49 из 106 собственников соседних квартир и собственник нежилых помещений в одном доме одобрили ремонт своего соседа. На основании выявленных фактов областной суд подтвердил решение областного суда.
Перепланировка балкона в кухню
Хороший вариант перепланировки — соединение кухни и лоджии. В результате получилась большая и светлая столовая с удобной мини-кухней и прекрасным видом из окна. Если лоджия и кухня небольшие, решением будет демонтаж соединяющего их оконного проема.
Обустраивая такой вариант перепланировки квартиры, следует помнить, что на лоджии запрещено размещать:
- стационарные системы отопления;
- устройства для приготовления пищи;
- крупная бытовая техника.
Еще более жесткие требования предъявляются к соединению балкона и кухонного пространства. Помимо вышеперечисленных запретов, на этапе перепланировки нельзя делать открытый выход на балкон кухни с демонтажем оконного отсека.
Обустройство раздвижных дверей или стеклопакетов обязательно. В этом случае допускается установка бытовой техники небольшого веса, например, гриля или микроволновой печи. Также можно вынести стол и стулья, организовав и создав на балконе обеденную зону.
Расширение балкона — переустройство или перепланировка?
Конверсией считается увеличение или уменьшение доступной площади квартиры. Желание расширить лоджию с помощью дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.
увеличить площадь лоджии можно только одним законным приемом — совместив застекленный балкон с гостиной. Такой вид подключения по закону считается перепланировкой.
Для расширения застекленного балкона необходимо предварительно предоставить документы и получить разрешение на перепланировку квартиры.
Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?
Некоторые владельцы квартир задаются вопросом: если совместить балкон с комнатой, убрав дверную и оконную раму, считается ли это перепланировкой? Следует еще раз обратиться к определению этого термина: перепланировка — это визуальное изменение помещения. Следовательно, данная процедура подпадает под рассматриваемое определение.
Поэтому во избежание проблем в будущем даже такую небольшую сдачу лучше согласовывать с БТИ.
Что разрешено и запрещено при перепланировке лоджии?
В том случае, если лоджия имеет значительную площадь или расположена вдоль нескольких внутренних комнат квартиры, возможный вариант — разделить ее на несколько комнат. Кроме того, вместо оконных проемов на таких лоджиях устраивают дополнительные выходы.
Пример проекта перепланировки лоджии:
При проведении перепланировки лоджия (1б) была разделена перегородкой на две части. В комнате (2) окно заменено французским дверным блоком с выходом на лоджию.
Чаще всего хозяева проводят перепланировку с совмещением лоджии и комнаты (кухни). Но поскольку лоджия — внешнее и неотапливаемое помещение, такая перепланировка запрещена (п. 10.18 Приложения 1 к ЦБК № 508-ПП). Соединение «холодных» (лоджия) и «теплых» (спальня, кухня) комнат невозможно, даже если лоджия застеклена и утеплена. Кроме того, запрещается выносить на лоджию радиатор общей системы отопления.
Пример перепланировки лоджии с нарушениями:
Внутреннее и внешнее пространство связаны напрямую. Подобные мероприятия запрещены.
Пример перепланировки лоджии, выполненной по правилам:
Радиатор отопления перенесен на межкомнатную перегородку, а между лоджией и комнатой установлено энергосберегающее остекление. Допускается такая перепланировка.
А поскольку совмещать внешнее (неотапливаемое) и внутреннее помещения прямо запрещено, необходимо установить в проем энергосберегающее стекло (предварительно разобрав подоконник и окно с дверью). Чаще всего монтируют перегородки и дверные блоки с сплошным (французским) остеклением из многокамерных стеклопакетов.
Перепланировка лоджии, сделанная правильно:
Для согласования проекта перепланировки с совмещением лоджии и комнаты (кухни) необходимо включить в ее состав теплотехнический расчет. Проект перепланировки лоджии с расчетом теплопотерь должен быть разработан организацией с согласованием с СРО.
Теплотехнический расчет:
Здесь также следует отметить, что не во всех случаях можно разобрать блок порога. В некоторых районах Подмосковья наружная стена считается собственностью обыкновенного дома, и решение о демонтаже подоконника выносится на общее собрание, где эти работы должны одобрить более половины всех домовладельцев.
В некоторых муниципальных нормативных актах, регулирующих сферу редевелопмента в других районах Подмосковья, подобные виды работ могут быть полностью запрещены или не вызывать возражений.
В Москве демонтаж подоконника запрещен в панельных домах, построенных по проектам МНИИТЭП после 2007 года. В этих домах внешние ограждающие конструкции являются частью системы защиты здания от прогрессирующего обрушения.
Кухня на лоджии
Такое мероприятие, как обустройство кухни на балконе или лоджии, меняет предназначение комнаты, что запрещено. К тому же перепланировка лоджии на кухне не соответствует санитарным и строительным нормам. Обустройство лоджии на санузле также невозможно.
Перепланировка лоджии в комнату
Как и в случае с обустройством кухни на лоджии, запрещается реконструировать лоджию в жилую комнату, поскольку изменится назначение комнаты. При этом, согласно утвержденным нормам и правилам технического функционирования жилого фонда, использование лоджий и балконов для других целей не допускается. Поэтому такую перепланировку нельзя согласовывать.
Поэтому считается, что перепланировка лоджии запрещена, что изменяет использование помещения, архитектурный облик здания, а также влияет на общую собственность.
Утепление и остекление лоджии
Сегодня в большинстве новостроек остекление лоджий предусматривается еще на этапе строительства. Однако значительная часть лоджий в многоквартирных домах остеклена собственниками. Этот вид работ часто проводится при ремонте квартир. И перед домовладельцем возникают следующие вопросы:
- Остекление лоджии — перепланировка?
- Утепление лоджии: перепланировка или нет?
Работы по утеплению лоджии предполагают, что она уже застеклена, поэтому относить ее, скорее, к отделке. При проведении работ по утеплению полов лоджии важно помнить, что устройство их жидкостного обогрева запрещено. Возможна установка электросистемы «теплый пол», но только в том случае, если общее энергопотребление квартиры не превышает назначенную мощность.
Сегодня, если при косметическом ремонте в качестве дополнительной меры проводятся работы по установке остекления лоджии, то в большинстве случаев согласовывать их нет необходимости.
При ремонте квартиры остекление лоджии может быть включено в проектную документацию как одно из мероприятий.
Исключение составляют некоторые районы Подмосковья, где остекление балконов и лоджий требует согласования, так как муниципальные правила относят их к работам, влияющим на архитектурный облик здания.
В Москве и в большинстве районов Подмосковья при остеклении лоджии запрещено менять конструкцию забора. На практике это означает, что нельзя снести кладку или демонтировать оригинальный забор и заменить его полным остеклением. Такое решение нарушает архитектуру дома и может повлечь необходимость ремонта.
Утепление балкона: перепланировка
Поскольку архитектурное решение балконов предполагает удаление внешней конструкции здания, его остекление и утепление — это перепланировка. Эти манипуляции требуют согласования и документации. Такие трудности связаны с тем, что остекление и утеплитель увеличивают нагрузку на опорную плиту. Если вес дополнительных материалов рассчитан неправильно, балкон обрушится.
Проконсультируйтесь с проектной документацией. Возможно, в планах застройщика уже были внесены изменения в остекление, но для удешевления «квадратов» новостройка сдана без дополнительных «окон». В этом случае авторизация не требуется.
Однако остекление можно делать только по проекту, чтобы не испортить архитектурный стиль жилого комплекса. Если в проекте не предусмотрены остекление и теплозащита, то их установка согласовывается так же, как и другие виды перепланировки.
Планируя остекление и утепление балкона, учитывайте важные ограничения. Запрещенный:
- Превышение допустимой нагрузки на фундаментную плиту и сплошные стены.
- Выход балконных перил за границы, указанные в техническом задании.
- Изменение конструктивных особенностей и тени переплета.
- Перепланировка утепленного балкона.
В зданиях, относящихся к историко-культурному наследию, часто запрещается менять внешний вид балкона. Если вы сделаете это без разрешения, вам придется восстанавливать внешний вид конструкции за свой счет. В случае серьезных нарушений к собственнику квартиры применяются штрафные санкции.
При остеклении и утеплении учитываются санитарно-гигиенические, строительные и противопожарные нормы. Максимальные нагрузки на балконные плиты индивидуальны для каждого дома, эти показатели уточняются при осмотре жилья или у проектировщика дома.
Остекление балкона или его утепление снаружи производят профессионалы. Только владельцы квартир нижних этажей могут делать это самостоятельно, без помощи промышленных альпинистов.
Внутреннее утепление можно сделать своими руками. Процесс начинается с внешнего края и заканчивается обшивкой потолка. Чтобы не перегружать фундаментную плиту и точки крепления к стенам, используйте легкие материалы, например пенополистирол и гипсокартон.
запрещается переносить на балкон стационарные отопительные приборы. Максимум, что можно оборудовать — это теплые полы с электроприводом. Водные аналоги монтировать нельзя.
Запрет на обогрев балкона радиаторами оправдан. В первую очередь потому, что стационарные отопительные приборы не справятся с повышенной нагрузкой, а температурные показатели в квартирах и жилых домах упадут ниже нормативов. Кроме того, разница температур между нагретой внешней средой и прилегающими холодными конструкциями снижает жесткость защитных элементов и приводит к разрушению здания.
Перед началом работ закажите теплотехнический расчет. В этом документе указаны изменения теплого пола и возможные потери тепла при трансформации конструкции балкона. При несоблюдении схемы утепления существует опасность образования конденсата, что приводит к образованию плесени и грибка. В углах балконной конструкции появятся мостики холода.
Перепланировка балкона в панельном доме
В домах, собранных из панелей, капитальными считаются не только фасадные стены, но и множество перегородок внутри квартиры. Перепланировка балкона в таких постройках — самое сложное.
При реконструкции и перепланировке лоджии «обшитой панелями» ее часто соединяют с зоной кухни, создавая общее пространство, но с балконом этого сделать нельзя.
При трансформации лоджии можно снести блок подоконника, но нельзя снимать подоконник и касаться боковых стен. Порог выступает опорным элементом для плиты основания, помогает прикрепить ее к потолку, защищает интерьер от проникновения холодного воздуха.
Требования к модификациям балконов еще более жесткие. Допускается остекление, утепление и установка дополнительных стеклопакетов. Здесь актуальны все запреты, касающиеся ремонта лоджии.
Виды перепланировок
«Оформление договора перепланировки напрямую зависит от того, как собственник планирует менять квартиру, — поясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала строительства, входят в соответствующий перечень».
Выделяют три группы действий, для выполнения которых требуется предварительное согласование (без него невозможно провести перепланировку):
- на реконструкцию;
- переподготовка;
- относящиеся к общему имуществу.
Давайте подробнее рассмотрим, какие типы вакансий входят в каждую из подгрупп.
Реконструкция:
- достройка нежилого помещения дополнительным инженерным, техническим или сантехническим оборудованием, а также его перенос с одновременной прокладкой новых сетей, необходимых для его нормальной эксплуатации;
- проведение ремонтных работ в домах, признанных культурным наследием.
Переподготовка:
- перенос и изменение границ заболоченных территорий (ванные, кухни, кухонные ниши);
- работа с несущими стенами, в том числе организация в них новых проемов;
- организация проемов в этажах, а также в стенах между квартирами с изменением их границ;
- прокладка проемов в несущих конструкциях и чердаках;
- вскрытие и модификация полов в старых домах с деревянными перекрытиями, а также модификация существующих в них перегородок;
- монтаж или демонтаж лестниц, пандусов, подиумов;
- возведение перегородок, увеличивающих максимально допустимую нагрузку на несущие конструкции;
- обустройство антресоли, если ее площадь составляет более 40% площади помещения, где ее планируется построить;
- перепланировка в домах, признанных культурным достоянием.
Работы, относящиеся к общему имуществу и / или его архитектурному аспекту
- любые действия, связанные с открытием окон и дверей в наружных стенах и крышах (организовать новые, дополнить существующие или изменить их внешний вид), даже если эти преобразования не уменьшают несущую способность конструкций;
- организация и остекление навесов на крышах кондоминиумов, отопительное, техническое и сантехническое оборудование;
- устройство коридоров, лестниц, аркад (в том числе с крышами) без фундамента в помещениях, расположенных на цокольном и первом этажах, в границах территорий общего пользования;
- оборудовать балконы и лоджии на первых этажах без закладки фундамента;
- установка каминов;
- расположение воздуховодов на фасадах;
- другие действия, влияющие на право собственности на общий дом и связанные с изменением архитектурного облика здания.
Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?
При совмещении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:
- По закону считается недопустимым выносить радиаторы из комнат или делать от них дальнейшие ответвления;
- Запрещается утеплять полы путем подключения системы к центральному отоплению.
Утеплитель должен соответствовать нормам пожарной безопасности. При совмещении с комнатой считается допустимым установка электрического теплого пола.
Перед проведением реконструкции главное требование — подготовка предварительных расчетов тепловых свойств квартиры после заливки. Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно демонтировать остекленный оконный блок, но саму панель снять нельзя. Для любых мероприятий по перепланировке должны быть предусмотрены двери, разделяющие две зоны.
Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов
- Чтобы все было законно, нужно обратиться в архитектурный отдел города (района) с письменным заявлением по месту непосредственного нахождения квартиры.
- Получив разрешение архитектурного отдела, необходимо заключить договор с проектной организацией, имеющей лицензию на разработку специальных проектов редевелопмента для оказания вам услуг.
- После получения документации готового проекта ее необходимо согласовать с местными органами управления МЧС, Департаментом градостроительства и архитектуры, Газовой службой и Санитарно-эпидемиологической станцией. Все вышеперечисленные организации должны оформлять разрешения на бланках, подписанных их руководителями и заверенных печатью.
- После завершения сбора всех разрешений вы можете пойти в архитектурный отдел (который вы изначально запрашивали вместе с заявкой) и забрать заказ, дающий право на проведение работ по реконструкции.
- Своими руками или с помощью приглашенных профессиональных строителей перепланировать согласованный объект в квартире по плану, выданному проектной организацией. Следует отметить, будьте внимательны при проведении ремонта, если не так, как указано в прописанном плане, у вас возникнут проблемы при сдаче объекта в приемную комиссию.
- Сдача в эксплуатацию «новостройки» происходит в присутствии приглашенной приемной комиссии с участием представителей горсовета, пользователей и проектной организации. После того, как все представители службы дали зеленый свет, составляется акт ввода в эксплуатацию, который подписывается всеми членами комиссии.
- При наличии всех необходимых документов (право собственности на жилье и его технический план, порядок, разрешение на перепланировку, акт приемки объекта после перепланировки) необходимо внести изменения в документы на объект недвижимости и план квартиры, согласно новым документам. Раньше все это делали в БТИ, сегодня — заменяющей его организацией.